Оценка квартир. Для чего она нужна?

Мы живём в эпоху рыночных отношений, и все окружающие нас вещи имеют свою цену. Иногда в силу обстоятельств у нас возникает необходимость эту цену узнать. Для оценки стоимости и существуют оценочные компании.

«Мой дом – моя крепость!» - так мы привыкли думать. Но жизнь вносит свои коррективы, и получается: «мой дом – мой капитал». Как мы можем оценить недвижимость? Открываем газету или сайт в интернете с объявлениями о купле-продаже и смотрим сколько стоит аналогичная квартира в аналогичном районе. Но сможем ли мы самостоятельно сделать корректную оценку? Вряд ли. Чтобы узнать актуальную стоимость объекта недвижимости, надо учесть множество факторов относительно квартиры, дома и микрорайона. Давайте рассмотрим их.

Квартира:
• общая площадь квартиры, 
• количество и размер комнат, 
• размер кухни, 
• санузел,
• наличие и размер балконов, лоджий, кладовок, 
• планировка,
• состояние квартиры и коммуникаций внутри неё, 
• расположение квартиры в доме (этаж, подъезд, угловая ли она).
Дом:
• год постройки, 
• этажность,
• тип здания,
• материал перекрытий и несущих конструкций,
• внутреннее и внешнее состояние дома и подъезда, 
• качество коммуникаций,
• техническое обеспечение здания,
• благоустроенность двора и прилегающей к дому территории,
• наличие стоянки, паркинга для личного транспорта.
Район: 
• местонахождение дома в микрорайоне,
• удаленность от ключевых городских объектов, 
• развитость инфраструктуры микрорайона (магазины, поликлиники, детские сады и площадки, школы, озеленение района),
• обеспеченность общественным транспортом.

Да, переменных в этом уравнении очень много. Плюс ко всему этому надо учесть текущую ситуацию на рынке недвижимости. Вот уж действительно, задачка для профессионала оценочной деятельности.

При оценке стоимости объекта рассчитывается его рыночная цена на текущий момент, т.е. сумма, за которую может быть совершена купля-продажа объекта в условиях свободной конкуренции рынка. В результате заказчик получает отчет, который является официальным, имеющим юридическую силу документом.

Часто, заключая сделку с недвижимостью, человек обращается за советом к риелтору. Но в этом вопросе ему едва ли можно доверять: риелтор не несёт никакой ответственности и часто называет цену, исходя из собственных интересов (пониже, чтобы быстрее провернуть сделку, или повыше, чтобы больше получить денег). Профессиональный оценщик же обязан быть беспристрастным – он отвечает за свои отчеты репутацией и лицензией.


Документы, необходимые для оценки квартиры:
1. Свидетельство о государственной регистрации права или равнозначный документ (договор купли-продажи, дарения или социального найма для неприватизированной квартиры).
2. Справки и документы БТИ на квартиру: технический паспорт, экспликация (табличный документ, отражающий все характеристики помещения), поэтажный план.
3. Паспортные данные заказчика оценки.

В каких случаях может понадобиться оценка стоимости недвижимости? Таких ситуаций достаточно много:
1. Страхование и страховое возмещение.
2. Раздел имущества.
3. Оформление наследства.
4. Оценка ущерба.
5. Взнос имущества в уставной капитал компании.
6. Покупка, продажа или аренда недвижимости.
7. Кредитование под залог недвижимости.
8. И т.д.

Давайте рассмотрим разные случаи подробнее.

Страхование
Чтобы застраховать свою квартиру или её внутреннюю отделку, помимо прочих документов необходимо предоставить страховщику отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный независимым оценщиком. Также этот отчет необходим для получения возмещения, если страховой случай уже наступил.

Дела семейные
Квартирный вопрос испортил немало родственных отношений: споры при разводе и дележе наследства дело обычное. Качественная и быстрая оценка квартиры в таком случае совершенно необходима, чтобы разрешить вопрос мирными переговорами или в судебном порядке. В подобных ситуациях порой возникает необходимость оценки доли квартиры, разделенной на несколько владельцев. Тут не действуют простые арифметические правила, и цена доли квартиры не будет равна стоимости квартиры, разделенной на количество дольщиков - всё зависит от конкретного случая.
Также отчет о рыночной стоимости объекта, передаваемого по наследству, необходимо предоставить нотариусу при составлении завещания согласно законодательству РФ. 

Опять капает с потолка?
Если вдруг вашу незастрахованную квартиру залили соседи и совершенно не хотят решить дело миром, то вам дорога прямо в суд. Но перед этим необходимо оценить ущерб, нанесенный вашему имуществу, при посредстве независимого профессионала оценочной деятельности.

Квартира как разменная монета
В некоторых случаях недвижимость может выступать как эквивалент некоторой суммы денег. Например, при организации акционерного общества один из совладельцев делает взнос квартирой. Чтобы правильно определить его долю в уставном капитале, необходима грамотная оценка стоимости.

Куплю, продам, сдам
Вовремя выполненная оценка недвижимости сэкономит вам много сил, времени и денег, собираетесь ли вы продавать, покупать или сдавать квартиру в аренду. Ведь в это случае вы точно будете знать, сколько стоит этот объект, а значит, не будет бессонных ночей и мучительных сомнений: продешевил или переплатил. 

Кредитование
Оценка стоимости недвижимости для кредита – обычное дело при сегодняшней распространенности кредитования. Это может быть ипотечный кредит, т.е. займ на покупку квартиры, обеспеченный этой же квартирой, или кредит для другой цели под залог недвижимости. И в том, и в другом случае отчет о рыночной стоимости квартиры будет иметь важное значение для принятия решения о кредитовании. Кроме того, в данном случае определяется также ликвидационная стоимость – цена, по которой банк сможет в срочном порядке реализовать объект в случае каких-то проблем закладчика. Обычно такая цена на 30% ниже рыночной. Ассоциацией Российских Банков (АРБ) разработан ряд требований, которые необходимо соблюдать при оформлении отчетов, а некоторые банки имеют ещё свои собственные дополнительные требования. Учесть все эти нюансы и обойти подводные камни под силу только опытному и компетентному оценщику, поэтому стоит тщательно выбирать компанию, занимающуюся оценочной деятельностью.